생활 법률 상식, 주택 임대차 보호법

전세사기피해자 대책마련 촉구집회

최근 '빌라왕 사건'과 같은 조직적인 전세 사기가 성행하면서, 지난해 6월, 국가에서 '전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법'을 제정했습니다.

 

혹시나 전세 계약과 관련해 피해가 의심된다면, 일반적인 민사상 절차를 고려하기에 앞서, 이 '특별법'에 따라 제공하는 지원을 받을 수 있는지 우선 확인해 봐야 합니다.

 

※ 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법, 안심전세포털 안내(특별법)

 

 

 

 

 

◆ 전세사기 피해자 결정을 위한 4가지 요건

 

 

◆ 신청 방법

 

 

◆ 특별법상 지원 대상

 

 

특별법의 적용을 받으려면, 충족해야 하는 요건충족 시, '전세 사기 피해자위원회'에 신청, 피해자 지위 확인 의결을 받아야 합니다.

 

1. 첫 번째 유형(아래 4가지)

 

전세사기피해자로 인정

* 특별법이 정하는 '전세 사기 피해자'로 인정, 특별법이 제공하는 모든 정책적 지원 가능

 

1) 주택의 인도, 주민등록(전입신고), 확정일자를 모두 갖추어 대항력을 갖춤(임차권등기를 마친 경우 포함)

 

2) 임대차 보증금이 3억 원 이하

 

* 단, 시 · 도별 여건 및 피해자 여건을 고려, 2억 원의 범위에서 상향 조정이 가능

 

3) 다수의 임차인에게 임대차 보증금 반환 채권변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 경우

 

예) 임대인이 파산한 경우, 임차 주택에 대한 경매가 개시된 경우 등

 

전세사기피해자들의 특별법 제정 촉구 집회

4) 임대인이 임차 보증금 반환 채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 경우

 

- 임대인 또는 그와 공모한 것으로 의심되는 공인중개사 등에 대한 수사가 개시된 경우

 

- 임대차 보증금을 반환할 능력이 없는 사람에게 임차 주택을 양도한 경우

 

- 임대인이 임대차 보증금을 반환할 능력이 없으면서 갭투자로 수많은 주택을 취득한 경우

 

2. 두 번째 유형

 

* 임대차 보증금이 5억을 초과해 첫 번째 유형에 해당하지 않으나, 나머지 요건을 모두 충족할 경우, 특별법에서 정하는 '조세채권 안분 특례'를 적용 가능합니다.

 

임대차 보증금이 5억을 초과

* 전세 계약 대상인 주택이 경매에 넘어가는 경우, 판매 대금으로 법적 임대인의 부채를 법적 순위에 따라 변제하게 됩니다.

 

 

* '조세채권 안분 특례'란, 이때 임차인보다 변제 순위가 높은 세금 징수 금액에 제한을 두어, 다음 변제 순위인 임차인에게 최대한 많은 금액이 돌아갈 수 있도록 하는 특례입니다.

 

※ 조세채권 안분 특례란?

 

정부, 임대인 조세채권 안분 방안 추진

- 조세채권 안분은 임대인의 세금 체납액이 많아 경매를 진행할 수 없는 경우, 체납액을 임대인이 보유한 주택별로 나눠, 경매가 가능하도록 배당도 확대하는 제도입니다.

 

 

3. 세 번째 유형

 

* 이중계약, 신탁 사기 등 사기 계약체결 시, 대항력이 발생하지 않아 법적으로 보호를 받기 어렵지만, 특별법에서는 피해 임차인 보호 필요성 관점에서, 다음의 요건을 충족하는 경우 지원 대책을 마련하고 있습니다.

 

이중계약, 신탁 사기 등 피해자 법적 지원

- 임대차 보증금이 5억 이하이면서, 조직적인 대규모 전세 사기 범행 사례인 경우, 즉, 첫 번째 유형의 마지막 요건을 충족할 경우

 

- 이 경우, 특별법에서 정한 저리 대출 등 금융지원과 긴급복지지원을 제공받을 수 있음

 

◆ 적용 제외 대상

 

위의 세 가지 유형 중 하나에 해당하더라도, 아래의 어느 하나에 해당하면 특별법상 지원을 적용받을 수 없습니다.(특별법 적용 없이도, 임대차 보증금 회수 가능 때문)

 

 

* 전세 보증보험 등을 통해 전액 회수가 가능한 경우

 

* 최우선 변제로 전액 회수가 가능한 경우

 

* 자력으로 보증금 전액 회수가 가능한 경우

 

◆ 전세 사기 피해자에게 제공하는 특별법상 지원 제도

 

전세 사기 피해자 특별법상 지원 제도

* '피해자 지위' 확인을 받으면, 어떤 지원을 받을 수 있는지 알아보겠습니다. 상세한 내용은 국토부에서 발행한 '전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법' 자료에서 확인하실 수 있습니다.

 

※ 전세 사기 피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법 안내 ☛ ☛

 

◆ 경매 · 공매 절차지원

 

경매 · 공매 절차지원

1) 경매 · 공매를 유예하거나 정지시켜서, 피해자가 조금이라도 더 오래 거주 가능케 함

 

2) 경매 · 공매 절차를 대행해 주는 서비스를 제공

 

3) 임차 주택 경매 · 공매 절차에서 거주 중인 피해자가 우선 매수 가능케 함

 

4) 피해자가 위 우선매수권을 공공주택사업자에게 양도 시, LH 등 공공주택사업자가 이를 낙찰받은 후 공공임대로 공급하되, 피해자에게 우선 공급

 

5) 조세채권 안분 특례를 적용

 

◆ 신용 회복 지원

 

전세사기 피해자 신용회복 지원

* 피해자의 기존 전세대출 미 상환금을 최장 20년간 분할 상환 가능케 함

 

* 20년 기간 동안 신용정보 등록을 유예하여, 신규로 주택자금을 대출받을 수 있도록 함

 

◆ 금융지원 : 최우선변제금 무이자 전세대출 지원, 저리의 주택자금 대출 지원

 

최우선변제금 무이자 전세대출 지원

◆ 긴급 복지 지원 : 긴급 생계비 · 의료비 등을 지원

 

마무리

 

특정 범죄의 피해자를 보호하고 지원하기 위해 특별법이 제정되고, 그 특별법을 적용받기 위한 요건이 정해지고, 그 요건에 부합할 때 받을 수 있는 지원이 마련되었다는 건, 이 일이 일부 개인의 문제가 아니라 우리 사회 전체가 당사자인 중대한 사건이라는 방증일 것입니다.

 

더 이상의 피해가 없기를, 그리고 피해를 당한 분들이 적절한 조치와 함께, 하루빨리 피해에서 회복할 수 있기를 바랍니다.

 

[자료 제공] 어피티 머니레터

 

전세사기 피해자들의 아픈 모습